潘家睿

4月21日，为期四天的2023年上海第一轮土拍落幕，共计出让19宗地块、起拍总价约483亿元，收官总成交金额518.8亿元。本轮土拍成交表现亮眼，首日成交172.45亿、次日成交94.63亿、第三日成交143.07亿，第四日成交56.28亿！参与拿地的房企实力明显增加，部分地块溢价明显。

(资料图片)

竞拍地块冷热不均

竞拍首日，浦东新区16号线周浦站06-04地块，共有12家房企参与竞拍，最终由南昌市政和招商蛇口（001979）联合体以17.3亿元竞得，溢价率达到9.39%。

其中，普陀桃浦、静安中兴社区以及徐汇田林街道作为此次土拍前各大榜单预测最为火爆的三幅地块，在此次竞拍中博得各大房企青睐。普陀区桃浦社区H6街坊H6-5地块吸引11组竞买人同时竞拍。该地块出让面积33997.6平方米，起始价34.5亿元。现场经过54轮报价后触及中止价，最终由浙江交投和象屿地产联合体以37.78亿元竞得，溢价率为9.51%。

而中心城区的两宗地块也受到广泛关注。其中，越秀地产以7.24亿元竞得静安区中兴社区06-04地块，溢价率7.5%。中铁置业以19.05亿元竞得徐汇区田林街道167-02(n)地块，溢价率8.9%。这三者均靠近地铁线路，交通出行方便，周边学校资源丰富，教育配套设施完善。同时医疗卫生资源靠谱，休闲生活以及文娱设施齐全，可为未来居住于此的市民提供高品质生活。

位于郊区的地块竞争压力相对较小。4幅地块各自仅有一家房企报名，均以底价成交。浦东新场02-02地块以16.2亿元被招商蛇口和象屿地产联合体以16.2亿元收入囊中；龙湖以24.8亿元获得嘉定江桥镇42-07、43-02地块；松江区广富林街道地块以37.8亿元由万科和印力联合体竞得；奉贤区金汇镇的30-07地块则由天和几天以12.2亿元竞得。奉贤西渡、嘉定徐行都拍出了8%以上的溢价率；金山亭林地块虽然关注度不高，但也触发中止价，进入“一次性报价环节”。

两宗超大地块备受关注

本轮土拍，两宗超大地块的货值超过70亿。企业联手拿地已成大趋势。

闵行梅陇社区的4宗地块以总价75.48亿被万科联手中国铁建（601186）拿下，这也是本轮土拍中总价最高的项目！该地块位于梅陇镇人民政府东侧，距离轨交15号线虹梅南路站约400米，周边拥有地铁19号线、机场联络线、15号线3条轨交。另外，15号线虹梅南路站上将盖综合体?“梅陇新中心”大型TOD规划，涵盖商业、办公、住宅和绿地，总体量117.58万方。作为名副其实的“潜力股”，以此次土地拍卖中最高价被拍下也是有迹可循。

青浦新城盈浦街道组团地块被建发和保利置业联合体共同拿下。作为本轮土拍中唯二的超70亿地块，成交总价达70.256亿，成交楼板价1.81万/平方米，溢价率8.72%。该地块位居青浦新城的核心区范围内，房地联动价为4.65万/平方米。周边有崧泽大道、外青松公路、北青公路等主干道；教育浦实验中学、青浦第一中学等学校资源齐全，同时靠近青浦几个核心购物中心。

联合体拿地渐成主流

上海于本轮土地拍卖中推出的土地质量整体较高，大部分地块体量较小，部分地块所在区域为近年来供应量较小的地块，因此区域内待释放购房需求多。这也成为此轮土拍成为较为火爆的原因之一。央企与国企仍旧是上海第一轮土拍中的主要参与者与竞争力，14宗地块为央国企和地方国资平台竞得，央国企拿地总金额366亿，占71%。万科此次斩获2宗土地，拿下广富林街道商住地，同时还联合中铁建拿下了此次拍地中总价最高地块——闵行区梅陇社区MHP0-0306单元5-3、6-3、5-5、6-5地块。在土地拍卖第三日，华润置地以30.15亿元拿下了青浦区西虹桥小涞港西侧地块，溢价率8.95%。

在此次土拍中，“联合体”形式的拿地方式成为一大看点。房企以联合体形式拿地，其中9幅地块均采用组团合作拿地方式：招商+象屿、万科+印力、象屿+浙江交投、南昌市政+招商、金地+南通海欣、建发+保利、华发+南通瑞城、上海建工（600170）+保利、万科+中铁建。而近年来随着上海土拍中随机值机制的引入，让地块竞拍留有悬念，这也给了一些民营房企参与机会，可见，上海的土地市场正走向更为多元包容的环境。

来源：作者：潘家睿